2004年南昌房地产市场走势分析

刘凤林（南昌市房管局副局长）

    2004年南昌市的房价依然会是稳中略有升，目前南昌市的房产均价为2432元／平方米，与全国的房产均价持平。整个房地产的形势可以说是步入了健康、快速发展的轨道，预计到今年年底，南昌市的二手房交易将达到12000套，交易面积120万平方米。去年为77万平方米，仅11月份二手房就达到11．4万平方米，相当于2000年一年的交易面积，二手房的交易拉动了一手房的市场。商品房到年底要达到2万多套，销售面积为250万平方米。销售大于投资增幅，可以用″供不应求″来形容南昌房地产市场的发展，各项指标的增幅达53％，全国的平均增幅仅为30％，可以说南昌房地产市场是非常健康有序的。

    而明年的形势将会更好。首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区的扩大，人口的增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了20万人口。其次，房改房的上市，二手房的交易会进一步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了25万套，今年上市交易的仅为7000套。而随着人们“以旧换新”改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的8元／平方米降到了6元／平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要15天。最近政府还将会出台进一步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌市规划局

    今年玉带河的通水工程要完成，明年将进一步实施两岸的景观绿化，到那时玉带河会变得更加漂亮，另外我们将把青山湖周围的土地进行盘整。到那时青山湖周围土地的价值将更能得到凸显。今年的“百路大汇战”，以及明年对解放东路的拓宽改造，都将带动周边土地价格的上扬。

来自开发商的声音

魏宪忠（绿地集团南昌项目营销总监）

    记得今年初，南昌媒体对本地房地产市场的走势预测也颇为热闹，其中“泡沫”论。“调整”论似乎占了上风，而事实上，市场的表现没有走向任何一个极端，没有出现一荣俱荣，一损俱损的局面。其实谈市场的冷暖，核心问题就是分析″供″和″求″的变化。

    拿2003年来讲，房产市场给出了一个明确的信号，即多层小户型或紧凑型的中低总价房源持续热销，而缺乏品质感的高层大户型高总价房源消化速度较慢。绿地山庄别墅在2003年推出了南区，结果在几个月内就售罄，实在出乎意料。滨江豪园也一反常态的抗拒着所谓“销售淡季”的自然规律而持续旺销，这说明了高端产品市场的目标群体在向品牌房源集中。那么就可以预测2004年中低档价格的房源竞争将趋激烈，而具有真正品牌的高档房源反而会安全些，它将仍就保持旺销走势。那些普通的品位不高的高层常规性大户型楼盘将遇到销售的冬季。

    那么″需求″会怎么样呢？目前也不能定量说明，但我觉得可以理出几个思路。首先，分析南昌房产市场的需求，不能再仅局限于本地购买实力的分析，因为南昌在做大做强，″海纳百川″也会成为南昌房产的一个文化特质。第二，需求量的放大也来自于经济的增长，南昌2002年以来经济增长速度在华中六省会城市中名列前茅，这种经济的高速发展会促进房产需求的增长。所以，房地产发展商应练好内功，在产品定位上，品质塑造上多下功夫，这是赢得市场的根本。

周永强（江西恒茂房地产开发有限公司总经理）

    2003年整个恒茂公司的销售量按回款统计来算做了5个亿左右，而在2002年仅做了2．5个亿不到。公司在2004年的销售计划是确保8个亿，力争10个亿，从这一组数字可以说明，南昌房地产虽然起步较晚，但发展速度却是非常之快的，若干年以后南昌还会稳步增长。所以，不管从哪个方面来讲，我们都对南昌充满了信心。

    要谈明年的市场走势，首先就要分析决定房价有哪些因素。从政府大的气候来说，当务之急是缩短内地城市和沿海城市的差距，这就意味着近年拉中国的发展方向肯定是内地，中央曾提出中国的发展要北看大连、中看南昌、南看深圳。

    从市场的角度来分析，决定房价的因素有三：一是房屋成本；作为省会城市，南昌的地价正不断攀高，楼面地价的上涨加上钢材、水泥等建筑材料的上涨便直接带动了开发成本的上涨。二是供求矛盾；随着房地产运作的越来越规范，这两年协议出让的土地都消化得差不多了，土地供应量也在减少，而市场的需求却越来越大，正如市政府提出要拉开城市的框架，人口达300万以上，并要做大做强南昌，让南昌在中部地区崛起，这点便证明了需求的增长速度是肯定的。三是要从消费者的消费信心来考虑；目前不但是南昌本地人对南昌有了信心，就连温州购房团也看好南昌，这是有目共睹的。综合以上三点，我认为南昌市的房价一定会向上走。

杨饶生（江中花园项目总监）

    我个人认为明年南昌楼市市场总体是上升的，价格将逐步上扬。目前，南昌的GDP上升幅度位于全国省会城市之首，外资、内资引进力度居全国前矛，有好的发展环境、经济环境，必将为房地产这一支柱产业的发展提供强大的动力。南昌作为省会城市，相对其他省会城市，在未来的城市规划中有着很大的发展空间，房地产业又是重中之重。南昌是三级市场，可以充分吸收其他城市房地产开发的成功经验，精心培育房地产市场，从今年的土地供应就能看出职能部门在有效的控制房地产开发速度与数量，使房地产市场走一条健康、持续发展之路，防止供大于求，使市场供需关系相对平衡。

石志国（金昌利房地产开发有限公司总经理）

    房价涨跌，人人关注，年年都谈。角度不同，观点也不同，这里面反映出了心态问题。站在市场发展与繁荣的角度，政府希望明年的房价稳中有升；对消费者而言，已购房者也希望房价能涨，使得房产升值，特别是那些投资型客户。真正希望房价下调的，是那些持币待购和购买力暂时不足的潜在消费者。

    对开发企业而言，开发商当然希望明年房价整体上扬，自己的项目也能水涨船高，卖个好价，除非你的资金链有问题，急于套现。但市场价格的涨跌并不是开发商能决定的，真正起作用的是供求关系、经营成本和政府调控，这三方面的合力将对明年南昌房地产市场走势造成强烈影响，并对房产均价做结构性调整。

    南昌作为江西的省会，城市的扩展和改造必然加大房屋的有效需求，这种需求明年会进一步把房价推向一个新高。各个板块，如青山湖板块、红谷滩板块、朝阳州板块、城南板块等，由于地域的差异性和产品档次的不同，板块的价格定位也将越来越清晰，并呈现出丰富的层次。

何如良（龙力房地产公司总经理）

    对房产市场准确的预测是件很难的事情，需要有各种因素的深入分析，甚至定量化的系统描述。商品房的价格主要由供求关系来决定，只有对产品的结构进行细划分析，才能找到产品的市场份额。南昌开放的大门已经打开，经济正迅速的融合于长江三角洲，珠江三角洲、闵东南三角洲等发达的经济圈中，今年南昌的整个房地产市场将呈现供求基本平衡的状态，房价仍有所上升。莱茵半岛明年的开发量有10万平方米，一期准备上半年投入市场，共有500余套，主力户型为90———130平方米，以多层、小高层为主。虽然明年市场的竞争会进一步加剧，但我们对南昌仍充满了信心。

    从需求的角度出发，目前南昌市民有不断改善生活品质的要求，消费重点也已经转向了住、行和教育等方面．而居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，加上以后外地市来南昌购房置业的人也越来越多，这必将会将增加人们对住房的总需求量。今年政府的银根收紧使那些实力不强的开发商淘汰出局，政府的整治对开发的要求越来越高，开发企业相对减少，这些因素都直接影响到开发量的缩小。综合“供”与“求”的关系，我分析明年南昌市场的走势应该是略有上扬的。

石宏伟（江西省高新能源开发有限公司总经理）

    2004年南昌楼市的走势整体趋向缓慢，整体房价涨跌，无法充分预计，因为这存在政府宏观调控的问题。从各板块来谈，老城区的土地资源越来越少，而老城区的便利等等因素也是众多南昌人选择的缘由，其总体走势必将越来越高，新建、莲塘板块的房价也有持续走高的空间，因为其房价较低；红谷滩板块预计在短期内不会有大的上升空间。总体来看，南昌楼市还有3———5年的投资空间。

叶龙（江西天骥物业有限公司总经理）

    南昌房产的快速发展源于多年的积淀，是一个“补课”的过程，目前产品与中部地区基本接近，与全国性的高端产品也拉近了距离。

    今年楼市的一大特点就是涉足房地产开发企业少了，其现象表明南昌楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。市场分工的明确使开发商变得更加理智，由此楼市进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

    整个楼市的涨幅不能一概而论，应根据个案的情况来进行分析。

汪宏（江西万科益达房地产发展有限公司营销部）

    2003年是南昌市房地产市场继续升温的一年，商品房成交量和成交价格同步上升是这一年市场的主要走势。一些对市场影响较大的大型楼盘相继上市；部分城市新兴区域更是集中了诸多新开的大中型楼盘，在形成商品房开发的区域热点的同时也对市政配套等提出了更高的要求。

    2003年的房地产市场总的态势是良性的。2004年将继续保持这种良好态势。但随着新开发商品住宅量越来越大，一些问题也逐渐暴露出来：（1）南昌市经济和人口规模相对有限，因此商品房交易的放量增长是有一定极限；（2）商品房交易价格与国民经济发展水平有一定的相关关系，一个持续增长的市场，价格有其合理区间，不可能畸高或畸低；（2）一些大型楼盘所在区域和楼盘集中区域对公共交通、道路、上下水、用电等市政配套提出了更高的要求。

    由于看好明年的市场形势，万科明年将继续加快四季花城的开发步伐，在完成四季花城南区410亩土地的开发的同时，将开始开发北区的500多亩优质土地。今年四季花城住宅的销售量近10万平方米，明年的销售量预计将大于这个数字。

倪俊成（天睿投资咨询公司董事长）

    我认为明年南昌楼市竞争将更加白热化，可以说是“大半是火焰，小半是海水”。那些在细分市场上定位准确、产品优异的楼盘将继续热销。符合第三梯队消费需求的市郊大盘将粉墨登场，领跑楼市。

    不能否认2004年整个市场的竞争会有所加剧，这就决定了我们必须整合各种资源，走品牌化、规范化的道路。一些同治化、规模小的楼盘在以后的销售过程中难度肯定会加大。

    总之，南昌楼市若想健康发展，首先，必须政府在一级土地市场供应上有效调控；其次，南昌市的支柱产业群的建立并产生社会效益；第三，作为省会城市的“马太效应”继续增强，再加上符合消费需求的中、低价大盘，南昌楼市有望继续“跑火”。

刘淑琴（金域名都销售总监）

    住高层，是身份的象征，特别是土地资源的稀缺，以科技含量的提升，高层建筑是城市发展的必然趋势。明年，青山湖板块将“高层”林立，新盘频出。今年，滨江豪园、水印都市、丰源嘉会等高层销售都不错，说明高层住宅有较大的市场需求。

    近期，由于南昌宏观经济的利好和土地供应量的压缩，明年的房价走势平稳，起伏不大。不过，明年楼市的竞争将更激烈，销售压力比增大，但是只要你的楼盘有个性，品质好，在产品创新上做好内功，就一定会有市场。南昌房产整个面上会平稳向前，但具体到楼盘的某个点上，将有个生的差异。有的楼盘走俏，有的楼盘举步维艰，因此，应该多层次多角度看待明年楼市的走势。

    金域名都将打造成青山湖畔精品住宅，将建24－32层，均价在3000元以上，预计月底或明年初动工，明年5－6月份销售。

李霖（梦里水乡策划总监）

    南昌市与南昌县城一体化的进程已经看得见、摸得着，市政配套完善的力度在加强。南莲路和105米8车道的迎宾大道拓宽、墨山立交桥的修建成功就是最好的例证。昌南片区的土地价格低廉使得房价呈现很强的优势，作为购房者，就是有了一定的投资增值空间。

    离尘不离城，为高水准、高品位规划提供了条件，规模经营成为可能。这种背景下，昌南若干千亩大盘借助县城成熟的人文环境和县郊特有的自然环境进行规模开发，产品的性价比必将遥遥领先于城区楼盘。一旦形成这个局面，南昌楼市竞争焦点将不仅是楼盘之间的竞争，更体现在板块之间的超越上。

赵国华（南昌世贸中心董事长）

    在南昌一提到会展，人们便会不约而同地想到新大地的展览中心、胜利路的步行街、省博物馆。虽然他们在不同时期都举办过不同类型的展示活动，但未能提供集商务、旅游、会展、文娱于一体的综合性服务，只具有单一的展示功能。杭州的西湖博览会、深圳的高交会、昆明的世博会等大型的会展为当地的发展带来巨大的经济效益，因为会展不仅带来了物流、信息流、人流和资金流，同时也提升了城市的发展品位。因此，南昌需要高品位、多功能一体化的会展经济为相关产业做支撑。南昌世界贸易中心顺应市场推出集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的高档商务中心。

    南昌世界贸易中心地处红谷滩核心区域，毗邻南昌市行政中心，布局合理，交通便捷，设施完善，由一个138米高的智能化写字楼、一个五星级的洲际酒店、一个大型的休闲文化广场以及建筑面积49000平方米的会展中心国际会展中心和大型的世贸商城组成，它不仅充分融合了会议与展览、写字楼、酒店三种功能、而且因地制宜补充了高级公寓和购物中心，将是一个集会议展览、办公、旅游、住宿、信息、咨询、商务等系列化服务于一体的高档次、多功能、综合性的商务中心。尽管南昌商铺林立，但由于土地资源的稀缺和开发成本的增加，以及红谷滩配套的迫切需求，南昌高档高铺的市场需求和发展潜力校大，所以明年商铺市场将一路看好，有更多的发展机遇。

    南昌世贸中心经过精心的前期运作和设计，工程进度稳步推进，桩基已全部完成，并已开始地下工程的建设。预计在2004年1月，一期3万平方米的商铺开始内部认购，江西省第一座一体化、多功能的商业巨舰将于明年正式出航，必将为红谷潍乃至南昌的商业发展带来活力和亮点。

屈建明（盛世东方商贸城副总经理）

    2003年的商铺市场是比较红火的一年，出现了几个大型商铺相继上市的局面，这意味着竞争与机遇并存。从目前的销售形势来看，盛世东方得到了市场的认同和购铺者的厚爱，1800多套商铺已售出85％以上，年底将全部售完，预计明年4月陆续交付。盛世东方位于洪城大市场及周边成熟的商圈，地段比较好，同时也注重品质与服务，所以销售业绩比较理想。随着明年商铺的增多，竞争加剧，因此决定商铺市场要细分，更专业，走精品路线。街铺、写字楼、专业商铺要定位明确，针对不同消费群体才能一路走好。

胡华标（学府雅苑总经理）

    对新建县房地产发展而言，随南昌城市规划的逐步完善、红谷滩中心区建设进程的加快，其巨大的发展潜力正逐步体现。位于新建县的学府雅苑甫一推出就受到消费者的关注，并形成抢购的场面，这其中不外乎两方面的因素。一方面在于楼盘自身的素质，另一方面在于新建房地产发展的大势。

    从楼盘自身素质而言，学府雅苑以全国首创教育园林社区为开发理念落户南昌，依托其周边完善的教育配套及健康的社区文化全力，在自身园林内体现教育的价值，全力打造南昌第一教育名盘，引领楼市发展方向。

    教育园林社区是一种新型的复合地产，以“你的家，决定了孩子的未来”为开发理念，一般由名校学区、教育式园林、健康社区文化3大要素组成。

    新建县楼盘云集，有现代米罗、都市未来、新西兰花园等楼盘，所以明年竞争一定会加剧，但是有个性、品质好的楼盘必将会脱颖而出。

来自消费者的声音

都先生（外资企业销售主管）

    我今年终于实现了我的愿望，把家安在了红谷滩。有了买房的打算以后，看了不少楼盘，感觉现在市区内的楼盘价格偏高，结合自己的经济状况，如要把家安在市区内，在经济方面确实有些拮据，经过和家人反复的讨论和比较，全家人一致把目光瞄准红谷滩，最后我购买了江信国际花园的一套140平方米三居室的住房。我看中的是江信国际花园在红谷滩中心区域的优势，红谷滩是未来南昌开发的重中之重，很多的朋友都把红谷滩说成是南昌的浦东，都认为这个区域的投资潜力很大。我惟一遗憾的就是自己购房的时间太晚了，要是早半年购买还能享受到契税的优惠政策。

谢小姐（教师）

    我已打算在2004年买房，虽然我在昌北上班，但还是想在市中心购房，因为我买房主要是满足居住功能，在市中心生活便利、配套成熟，而且也住惯了。今年我看了一些市中心的楼盘，如恒茂国际华城、千禧·颐河园、阳明锦城、水印都市以及青山湖的青春家园，市中心的楼盘一般都在3000元／平方米，对于像我一样的工崭阶层，还是比较有压力。同时，我感觉今年推出的楼盘，不管是从户型设计，还是社区环境，都有了很大的进步，因此对于2004年的房地产市场，我相信会有更多更好更适合我们工薪阶层的楼盘。

胡先生（证券公司电脑部主管）

    我现在住的房子是在2000年购买的商品房，当时的价格是1200元／平方米。近期我正琢磨着换一套房子，因为一直在市中心上班、生活，于是我比较钟情市中心的楼盘，特别是朝阳洲的楼盘，目前这个区的房价居高不下，价钱都在3000元左右，所以我准备还是多看多比较，选择一个性价比强的楼盘。对于青山湖、京东、红谷滩的楼盘，我认为它们更适合用作投资，因为现在这些区域的配套设施还无法充分满足生活需求，所以对于居住而言，暂时不是很适合。对于明年南昌的房地产市场，我认为开发商要不断加强楼盘的实用性，同时更应该关注对消费者服务质量，只有这样，才能让消费者买得称心买得放心。

帅先生（私营老板）

    近几年靠着政府的政策，我有了一笔闲钱，我看到如今房地产是″炒″声一片，所以也想分得一羹，经过对目前南昌房地产市场的分析和研究，我决定投资一个在商业中心的商铺，地段肯定要好，最好还能在商业中心，但由于南昌市中心的商铺价格太高，而且稀有，所以我把目光放在了南昌郊区的商业中心。于是我开始在南昌市郊四处寻觅，还托朋友打听。最近经人介绍，我了解了位于莲塘商业中心的一个商业项目，地段、环境我都比较满意，感觉升值潜力会较大，因为这个商业项目明年才启动，所以我决定明年投资这个商业项目，这总比把钱放在银行里强吧。